По данным социологов, более 85 процентов россиян хотели бы улучшить свои жилищные условия. Но только около 5 процентов из них могут себе позволить купить необходимое жилье сразу. Сегодня еще около 30—40 процентов могут рассчитывать на поэтапную оплату квартиры или дома. В условиях интенсивного роста цен на жилье в Новосибирске все большее количество горожан считают наиболее реальным вариантом покупки квартиры систему жилищной кооперации.
В феврале в пресс-центре «КП в Новосибирске» собрались руководители кредитных, потребительских и жилищных кооперативов столицы Сибири. Представители конкурирующих на рынке организаций обсудили новый федеральный закон «О жилищных накопительных кооперативах»*, поделились секретами работы со своими клиентами и рассказали о своих достижениях. Особое внимание ведущие новосибирские специалисты в области жилищной кооперации уделили проблеме надежности кооперативов. А также решили совместными усилиями информировать новосибирцев о том, что происходит в кооперативном движении Новосибирска, со страниц «Комсомольской правды».
Доверие новосибирцев — задача № 1
Альбина Логвинкова — председатель ЖСК «Строим вместе»:
— С «Комсомолкой» мы старые добрые друзья — работаем со времени образования нашего ЖСК. Причем начали сотрудничать даже до того, как зарегистрировались как кооператив, когда еще делали первые пробные шаги — консультировали граждан по вопросам, связанным с кооперативным движением. Уже тогда мы поняли: боязнь людей доверить свои сбережения кому бы то ни было чрезвычайно велика. Тем более — такой новой в постсоветской истории форме организации, как кооператив. Что подход к потенциальному клиенту должен быть психологически очень тонким. И доверие к нашим структурам поднимется тогда, когда люди будут ощущать заботу с нашей стороны. Поэтому мы не просто вкладываем их деньги, но и даже пытаемся решить их внутрисемейные проблемы. К нам идут советоваться, как продать квартиру, оформить развод, получить наследство.
Наши члены ЖСК знают, что к их деньгам мы относимся с не меньшим трепетом, чем к своим. И, решая, куда их разместить, прежде семь раз отмерим. Так, в начале нашего существования из-за высокого риска опасались связываться с инвестициями в строительство. И первые полтора года мы приобретали жилье для членов кооператива только на вторичном рынке. К инвестициям решили обратиться только в 2003 году, когда стоимость жилья на первичном и вторичном рынках практически сравнялась. Разрабатывая стратегию выхода на первичный рынок, тщательно приглядывались к застройщикам — знакомились с ними, неоднократно встречались и, конечно, изучали их документацию и репутацию компании на рынке. На сегодняшний день по инвестициям сотрудничаем с двумя организациями — компаниями «Сибирь» и «Метаприбор». Эти компании интересны тем, что комплексно застраивают микрорайоны, а значит, мы можем привлекать средства населения, чтобы приобретать там квартиры через 3—5 лет. Мы готовы сотрудничать и с другими строительными компаниями. Конечно, после того как убедимся в их надежности.
Наталья Борникова — заместитель исполнительного директора, начальник инвестиционно-финансового отдела корпорации «Социальная инициатива»:
— «Социальная инициатива» привлекательна для инвесторов не только разнообразием своих финансовых технологий, но и индивидуальным подходом к каждому клиенту. Наши программы позволяют инвестировать от 30 до 100 процентов стоимости квартиры, и это при фиксации цены квадратного метра на день заключения договора. На недостающую сумму можно взять заем в нашем кооперативе, не обращаясь в банк, а это уже экономия времени на оформлении документов. Если у клиента нет денежных средств даже на первоначальный взнос, то можно начать с малого — копить средства в кредитно-потребительском кооперативе граждан. На вложенную сумму в кооперативе начисляются проценты. После того как достаточная сумма на желаемую квартиру будет накоплена, можно заключать договор на покупку квартиры. Многих наших пайщиков привлекает и тот факт, что «Социальная инициатива» может предложить строящееся жилье более чем в 100 городах России, в том числе — в Новосибирске, Бердске, Белокурихе, Москве, Сочи, Анапе. А кроме того — и недвижимость на вторичном рынке жилья. Вся недвижимость России в одной компании — это о «Социальной инициативе», это о нас. Для удобства решения жилищных вопросов у нас действует штат опытных риэлтеров. Это тоже очень удобно, если вы хотите обменять или продать квартиру и тут же, без посредников, инвестировать нашу новостройку.
Есть у нас также клиенты, которые обращаются исключительно для получения финансовой прибыли. Для них у нас существует программа фондов. Например, можно вложить деньги в ликвидные участки земель, которые находятся в нашей собственности и приобретены целенаправленно под дальнейшее строительство для наших инвесторов. Еще Марк Твен говорил: «Покупайте землю — ее больше не
делают». Доход может составлять до 11 процентов в квартал. И что очень важно для российского гражданина — это стабильный, прогнозируемый доход и гарантия возврата вашего вклада.
За 14 лет работы у нас сформировалась сильная, сплоченная команда, которая позволила создать свой коммерческий банк. Акционерами банка являются все без исключения сотрудники «Социальной инициативы», а это ни много ни мало
1,5 тысячи человек. Имея свой банк, мы избавляем от финансовых рисков не только себя, но и наших инвесторов.
Константин Дергалев — генеральный директор КПКГ «Кредитное партнерство»:
— Сегодня за «круглым столом» в подавляющем большинстве присутствуют представители жилищных кооперативов, которые решают жилищные проблемы граждан. КПКГ «Кредитное партнерство», директором которого я являюсь, тоже решает проблемы населения, но иного характера: мы выдаем пайщикам займы на предпринимательские, потребительские цели, оказываем консультационные услуги по правовым, налоговым вопросам. Когда год назад мы открыли кооператив, у нас так же остро встал вопрос, как убедить людей в своей порядочности, в том, что мы намерены не только зарабатывать сами, но и помогать зарабатывать другим. Я даже пошел на то, что закладывал пайщикам и свою личную квартиру, и машину, и имущество своих друзей. Таким образом мы завоевали доверие 15 человек — количества пайщиков, необходимого для регистрации кооператива. И далее мы активно занимались разработкой своих методик и программ, направленных на обеспечение вкладов людей. Сегодня вкладчики, вложившие более 100 000 рублей, имеют гарантийный сертификат. Мы сотрудничаем с двумя страховыми компаниями. С одной из них удалось оговориться о страховании кредитных рисков нашей деятельности по активным операциям. Дополнительно задействуем такую схему, как оформление имущества пайщиков на вкладчика, то есть юридическое переоформление имущества. Человек знает, что на вклад начислены проценты, и эти проценты он получит, даже если в стране случится сильное финансовое потрясение. Эта схема сегодня реально работает и признана общественностью. Подтверждение этому — увеличение количества вкладчиков «Кредитного партнерства» — сегодня их уже более тысячи человек.
Родион Бражников, председатель потребительского кооператива «АвтоДом»:
— Так как наш кооператив создан совсем недавно, можно считать, что я обычный потребитель. У меня есть желание купить квартиру. Средств на это не хватает, накопить самому нереально в условиях инфляции и роста цен. Я понимаю, что государство мне квартиру не даст, ипотечное кредитование — удовольствие дорогое и, если мне сложно показать доходы, не для меня.
Главная гарантия — наше честное слово.
А с 1 апреля — и новый федеральный закон
Павел Нефедов, директор новосибирского фонда «Жилище»:
— Сейчас часто приходится слышать, что кооператив — это очередное АО «МММ». Но так ли это на самом деле? Конечно, кооперативы-лохотроны существуют. Более того, мошенники могут маскироваться под любую организационно-правовую форму, будь то ООО, ЗАО, даже банк: какая им разница, под какой вывеской обманывать людей? Вспомните, в начале 90-х годов, когда не было еще закона о банковской деятельности, возникали банки-пустышки, зарегистрированные в глубокой провинции или на далеком Севере. Чем приманивали людей? Супервысокими процентами по вкладам — 600, 700 процентов годовых. Люди, наивно полагающие, что смогут жить на эти «проценты», теряли все. До сих пор доверие к банковской системе восстановлено не полностью. Скрывать не станем — жулики есть и на нашем рынке. Например, так называемые кооперативы, которые предлагают рассрочку на 25 лет, а покупку квартиры — уже через месяц. И самое печальное, что люди отдают им свои деньги, как и тогда, в начале 90-х. А результат будет тот же. Причем такие примеры есть уже в нашем городе.
Уверен, большим подспорьем в нашей деятельности станет принятый в конце декабря федеральный закон № 215. Закон, надо признать честно, жесткий. Многое в этом законе обескураживает, но, как профессионал, я в большей степени оцениваю его положительно. Он регулирует многие вещи — там прописаны права и обязанности кооператива и пайщиков, схемы контроля государства за деятельностью кооператива, заявлен как обязательный принцип финансовой сбалансированности. То есть сроки накопления и предоставляемой рассрочки должны быть примерно равными. Ведь кооператив — это по сути тот же банк, но зарегистрированный в форме кооператива. Отличается он от обычного банка тем, что если в обычном банке вклады принимаются от одних лиц, а кредиты, за счет этих вкладов, выдаются совершенно другим лицам, то в этом «специализированном банке» деньги вращаются внутри коллектива пайщиков. Другими словами, чтобы получить льготный кредит в этом «банке», ты должен сначала положить деньги на депозит. При этом принцип финансовой сбалансированности заключается в том, что если вы привлекли деньги Петрова на 1 год, то Иванову вы их выдать на 20 лет ну никак не можете. В противном случае — это прямой путь к банкротству! Мы, например, даже не дожидаясь 215-го закона, старались соблюдать принцип сбалансированности, никогда и никому не обещая ни 10, ни 15 лет рассрочки. А вот серьезный минус ФЗ-215 в том, что законодательство почему-то ограничивает инвестирование в строительство — 20 процентов от суммы паевого фонда. Непонятно: если во всем мире строительные общества (аналоги нашего ЖСК) за счет средств своих пайщиков именно строят жилье, то нас почему-то стимулируют вкладывать средства на вторичный рынок, что приводит только к дополнительному удорожанию жилья. Но я думаю, что на этот счет будут внесены в закон соответствующие поправки. Такие разговоры уже ведутся и в Государственной Думе, и в Совете Федерации.
Роман Урнышев, председатель комитета по займам КПК «СоцИнициатива Кредит-Новосибирск»:
— Сама по себе идея кооперации замечательная, ведь она дает некоторые преимущества перед банковскими кредитами. Она более гибкая, более приспособлена к рынку. Отличием нашей кредитной схемы является то, что жилье получаешь не сразу, а спустя некоторое время после внесения первого взноса. А основная проблема потребительской кооперации заключается в том, что этот институт, привлекающий денежные средства населения, в новой России еще слишком молод. Отсюда и недоверие населения, подстегиваемое еще и деятельностью мошенников. Они пользуются неосведомленностью граждан в вопросах кредитной кооперации и под видом добропорядочных участников рынка собирают деньги с населения. Поэтому, на наш взгляд, главная задача сейчас — создание общественных организаций для регулирования внутрирыночных отношений. Или мы это сделаем сами, или это сделает государство, навязав какие-нибудь нормативы надежности, отчисления и т. д.
Павел Нефедов:
— Мы можем создавать различные ассоциации, союзы или объединения, но к вопросу надежности это имеет опосредованное отношение. Получается: если я член какой-то организации, то стопроцентно надежен? Я бы не принижал роль государства. В законе № 215 четко прописано создание «саморегулируемой организации», правда после принятия соответствующего федерального закона. Будет этот закон принят — будем обязаны в эту организацию вступить. В ФЗ № 215 назван и орган, контролирующий деятельность жилищных накопительных кооперативов, — федеральная служба по финансовым рынкам. Именно эта служба будет вести реестры, в которые будут занесены все «настоящие» кооперативы. Да и с клиентами в рамках закона работать легче. Как до сих пор приходилось объяснять людям, какой нормативной базой руководствуемся? «Тут немножко от Гражданского кодекса, вот наш устав, и вообще в Башкирии система с 1996 года работает, там президент за них слово молвил». Человек слушает и пятится к двери: «Все замечательно у вас, но я подожду». Люди часто спрашивают и о взаимоотношениях коопе-ратива с местными властями. Когда слышат, что ЖСК «Свой Дом», действующий при нашем фонде, участвует в городских и областных программах, а сам фонд «Жилище» стал уполномоченной компанией администрации области по исполнению целевой программы обеспечения жильем молодых семей, утвержденной областным Советом и действующей до 2011 года, доверие к нам существенно повышается.
Ирина Непомнящих, председатель ЖСК «Твой Дом»:
— В законе прописано еще одно важное положение: о каждом желающем быть пайщиком кооператива нужно будет подавать сведения в единый государственный реестр. И только после того, как человек будет внесен в этот реестр, с ним будет заключен договор, и он внесет свои деньги. Ликвидировать кооператив без согласия всех тех, кто внесен в единый реестр, невозможно. Это сводит к минимуму возможность обмана людей недобросовестными дельцами. И несомненно, способствует росту доверия пайщиков к жилищно-строительным кооперативам.
Сергей Анисимов, председатель ЖСК «Свой Дом»:
— Мы — кооперативы, работаем бок о бок, роль нашего сотрудничества трудно переоценить. Тем не менее в роли главного координатора взаимоотношений кооперативов и пайщиков все-таки должно выступать государство. Оно же обязано и контролировать нашу деятельность. И таким образом гарантировать честность, правильность коо-
ператива или других кредитных организаций.
Роман Урнышев:
— Тотальный контроль государства не способствует нашему развитию и росту. Почему мы создали кредитные кооперативы? Лишь потому, что у нас есть реальная возможность проводить гибкую политику. Сейчас мы можем найти
индивидуальный подход к каждому человеку. А если у нас будет предписано инструкцией — «сделайте то и так, и никак иначе», «сформируйте такие-то активы на таких-то счетах», разве это не будет нас сковывать? Но ведь есть же международный кооперативный альянс, который разрабатывает всю нормативную базу кооперативных структур. Я считаю, что прежде всего мы
должны руководствоваться этой декларацией. Для жилищных коо-
перативов надзирательные структуры, может быть, и нужны, так как риски там довольно высоки. Но в кредитных кооперативах есть возможности саморегулирования. Это создание дополнительных фондов, внутренних органов контроля, например комитета по займам. Кроме того, каждый член кооператива может принимать активное участие в его деятельности.
Объединиться, чтобы информировать
Ирина Непомнящих:
— Контроль государства — это прекрасно. Но все же не стоило бы преуменьшать и роли саморегулируемой организации, в которую мы в недалеком будущем, очевидно, вступим. Думаю, в рамках этой организации было бы полезно выработать своеобразный кодекс чести, некие правила игры на нашем сегменте рынка. Где было бы зафиксировано, что мы, члены организации, считаем допустимым (и напротив — недопустимым) в работе с пайщиками, представителями власти, друг с другом. Уверена, мнение организации, объединяющей положительно зарекомендовавшие себя жилищно-накопительные кооперативы, не может не иметь веса в обществе. Ведь очевидно: рейтинг кооператива, который признают коллеги-профессионалы, будет неизмеримо выше, чем кооператива, действующего на рынке самостоятельно и «заработавшего» не очень хорошие рекомендации организованных участников рынка.
Константин Дергалев:
— В рамках Ассоциации кредитных союзов Сибири, которая была создана при Новосибирской торгово-промышленной палате, мы разработали программу, которая ограничивает деятельность кооперативов-однодневок на рынке потребительских кооперативов. Стараемся выяснить, насколько тот или иной кооператив компетентен, насколько он соответствует декларации кооперативной идентичности. В эфире Областного депутатского канала члены Ассоциации кредитных кооперативов обсуждают вопросы защиты сбережений, развития кооперативного движения, рассказывают о своих программах, уникальных технологиях и продуктах. Например, об уникальном кредитном продукте «Автокредитование», разработанном в нашем кооперативе. С подобными банковскими услугами наш продукт не имеет ничего общего. Мы выдаем человеку деньги на покупку автомобиля и тут же его трудоустраиваем в такси. То есть буквально за два-три дня он уже и с автомобилем, и с постоянным источником дохода в 25—30 тысяч рублей. Да, мы должны доказывать, что профессионалы и работаем отлично. И на практике убеждаемся, что человек все чаще идет туда, где работают компетентные люди и где ему предлагают уникальные технологии и услуги.
Что же касается вопроса о том, может ли объединение кооперативов в ассоциацию спровоцировать конфликт интересов, то важно, какие задачи ставит ассоциация или союз. Безусловно, есть и отрицательные моменты в таких организациях, но много и положительного. Я не могу сегодня утверждать, что кооперативам будет полезно объ-
единяться, скажем, для установления кодекса этики, регламентирующего правила поведения членов союза. Мы все-таки очень разные, кооперативное движение находится в стадии формирования. Но для того чтобы нести информацию в народ, это позитивное предложение. Это то поле, на котором сейчас нам всем надо реально работать.
Роман Урнышев:
— Я поддерживаю это предложение. Люди должны владеть полной и объективной информацией о том, что происходит в кооперативном движении страны в целом и города, где они живут, — Новосибирска. Должны ориентироваться в законах и нормативных актах, принимаемых как на уровне правительства РФ, так и властями города и области. Знать права и обязанности пайщика кооператива, перспективы приобретения жилья и другого имущества с помощью кооператива, приемы, которыми пользуются мошенники, и признаки добросовестного участника рынка. Мы, руководители накопительных, строительных, потребительских кооперативов Новосибирска, заинтересованы в этом не меньше любого простого человека. Поэтому консолидация наших усилий для популяризации идей на страницах «Комсомольской правды» — это действительно хорошая идея.
